• 房地产税试点落地 未来对祁东楼市影响几何?
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2021-10-30  /  浏览:709 次  /  
最近两天,有关“房地产税”的话题在地产人的朋友圈里再次刷屏了。

2021年10月23日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定:授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

该消息一出,业内众说纷纭,楼市重磅“炸弹”房地产税终于要落地了?

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房地产税改革试点工作加速落地


官方正式对房产税授权,并在部分地区开展试点,这在地产界绝对是大事。


根据发布的《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》(以下简称《决定》),可以划重点有三大核心内容:
1.确定了房地产税的征收对象:为居住用和非居住用等各类房地产,农村宅基地及农村房不征收。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。
2.确定了实施办法:国务院制定房地产税试点具体办法,试点地区人民政府制定具体实施细则。
3.确定了试行时间:公告发布之日起五年。


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有媒体表述,征收房地产税这个想法,在我国可以一直追溯到2003年。但由于种种原因,长期以来没有正式启动,只在上海和重庆试点了“房产税”。


直至2014年,政府工作报告首次提出“做好房地产税、环境保护税立法相关工作”。
到最近这几年,“房地产税”这个词,几乎每年的重要会议及文件中都会提一句。


相比近年的表态,此次《决定》进一步明确了房地产税试点的改革目标、实施路径、征收对象等。


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业内纷纷表示,向来“雷声大雨点小”的房地产税,这次终于算是有了重大进展。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,这次政策意义非常重大,是房地产制度改革大潮中最值得关注的一个政策,值得社会各界的积极关注:
第一、积极稳妥推进房地产税立法与改革。该表述说明,房地产税改革将遵循试点先行、再推进立法的渐进思路。
第二、引导住房合理消费和土地资源节约集约利用。该表述说明,当前将对住房和土地利用行为进行严管和引导,尤其是严管炒房等行为。
第三、促进房地产市场平稳健康发展。该表述说明,房地产税的改革,不能简单理解为财政体系的改革,而要将其和住房制度改革、促进房地产市场稳定发展等进行联系。

而这两天小编在网上也看到了很多关于房地产税的评论,可谓是众说纷纭。总结了网上的各类观点,大致分三类:

房地产税会在政策落地的短期内造成楼市出现抛售,房价出现低点,是买房的好时机。
房价的涨跌主要因素是货币政策、供需关系等等。
房地产税可以有效调控楼市,长期抑制房价上涨趋势,房屋买卖租赁市场将出现供大于需。


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房地产税与房产税有无区别?


这两天,许多平台对房产税报道的沸沸扬扬。
仔细想想,其实很多人对房地产税几乎还是一无所知的,只知道,它早晚会来。


而很多人存在误区,认为房地产税和房产税是一样的概念。需要注意的是,房产税房地产税并非同一样东西,一字之差下其含义有着天壤之别。



房产税是1986年全国人大授权国务院依照《房产税暂行条例》开征的税种,当时个人住房免纳房产税。

但2011年在上海、重庆两地,房产税的框架内启动了把居民住房的一部分纳入征税范围的改革试点,引起了社会各界高度关注和热议。


房地产税,顾名思义,就是对房地产征收的一种税费,不仅仅包括房屋本身,还包括土地使用权。即是2011年上海、重庆两地推出房产税改革试点时所称的"房产税"新机制。


业内表示,它是一个综合性的概念,可能将包括一切与房地产有直接关系的税,包含在土地使用权的出让、房地产开发、转让、持有、出租等诸多环节,征税对象是相关的所有权人和使用权人

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而房产税呢,只是房地产税的一个组成部分。


房产税仅仅是针对房屋本身,并不包括土地相关的,房地产税包括房产税,是其中一项内容。


且目前上海以及重庆所实行的“房产税”新机制只是房地产税的一小部分,若房地产税正式出台,两地势必将由房产税进入到房地产税。
简而言之,“房地产税”的最终目标,是打出组合拳,整合现有 " 房产税 "、" 城镇土地使用税 " 两大税种,同时开征其他新税种。


如今,房地产税试点改革试点工作即将开展,意味着房地产税的推动节奏明显加速



房地产税会如何征?


根据全国人大常委会的会议决定,由国务院制定房地产税试点具体办法,试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院按照积极稳妥的原则,统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区,报全国人民代表大会常务委员会备案。
也就是说,如何征房地产税决定权在试点地区


那么,房地产税改革试点可能会在哪开展?



目前,业内比较一致的意见是第一批试点的城市应该优先考虑一二线核心城市,尤其是房地产市场热度较高、房价涨幅较大、人口增速较大的城市,比如长三角、大湾区以及中西部核心二线城市。
按照这个标准,目前 " 呼声较高 " 的省市包括深圳、上海、浙江、海南等。此前,网上传出上海有人一次性紧急套现93套房子,不知道是不是闻风而动了。


而祁东,作为“小五线”城市......

根据此前财政部官员透露的信息,房地产税将按照评估值征收,但可能会有一些制度性税收优惠,比如可做出一定扣除标准。


此外,作为地方税种,其收入归属地方政府,中央会在税率、免征额等方面给予地方政府较大授权。
接近决策机构的中国财政科学研究院公共收入研究中心主任张学诞,在 2018 年 12 月的一篇文章中曾表示," 综合看,建议国家统一制定人均免税面积的幅度范围为 40 平方米-60 平方米,再由地方根据实际情况确定具体人均免税面积。同时,地方有权限根据各地实际情况确定各个具体区域的住宅人均面积平均评估价格,最终确定出对居民家庭的房地产税免征额。综合看,建议将个人住房的房地产税幅度税率水平确定为 0.2%-1.2%。"
按照这个标准,对于多数刚需普通住户来说,都有望在免税范围内。但对于囤房、炒房者来说,房地产税无疑将大大加大囤房、炒房的成本和风险。



房地产税试点影响楼市几何?


按照业内的观点,由于此次房地产税开征以试点为主,征税力度一开始可能不会太大。
短期来看,当前房地产市场销售清淡、土地市场大幅流拍,因此房地产税在这个时点推出对市场压力不小,具体影响程度取决于征税力度。理想的政策推出时点应该是房地产周期向上、市场销售火热的时候,如2015-2016年,市场和房企能接得住。


长期来看,房地产税对具体区域的影响还是取决于供求关系。按照惯例就是:房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。


而关于此次房地产税试点落地,未来的全国大楼市的走向会如何,目前存在不少观点,
总结来看,有三点。
总结一:短期内,二手房甚至新房的成交仍会持续下跌,且房价会受到一定影响。
当下,全国楼市和房价处于下行的趋势 ,当“房地产税”政策公布的刹那,全国多地买家的观望情绪也以及笼罩楼市。
但长期来看,税的影响对房子真实价值的影响,微乎其微。


总结二:非住宅类房产将遇“滑铁卢”。

官方这次明确表态,商铺、写字楼和公寓也将被征收房地产税。

本来商铺和写字楼的流动性就远远弱于住宅,自2020年开始电商和疫情的冲击已经是一记重锤,加之这接踵而至的房地产税(以上海重庆的经验来看,它们是年租金的12%用来缴纳房产税),会使商铺和公寓更容易陷入租也租不掉,“卖也卖不掉”的尴尬境地。


总结三:劣质房产,收了税会更劣质;优质房产,收了税依然优质。


毫无疑问,未来房地产税的出台,会使得住宅的分化更加严重,市区老破小、远郊老破大的劣势会更加明显,而一些优质地段、经得起检验的优质住宅,才能在楼市持久地“昂首挺胸”。
写在最后:对于祁东人说,房地产税试点或许并没有多大的影响。对于打算置业的祁东人来说,买房终归是要买的,当前祁东楼市下行,一些抛售的楼盘是否值得购买,必须要仔细衡量、反复对比、反复考虑,否则看似抄底实则被割韭菜!


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来源:全国人大网 、祁东房产网综合编辑



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